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공사비 분쟁, 계약서에서 끝낸다

2026년 도시정비법 개정과 남은 숙제

1. 법원이 계약서를 들었다

2025년 말, 한 재건축 현장의 판결이 업계의 눈길을 끌었다. 대형 건설사가 계약서에 약정된 인상률의 다섯 배에 가까운 공사비를 요구했고, 요구가 받아들여지지 않자 착공을 미룬 채 버텼다. 법원은 이를 ‘정당한 사유 없는 착공 지연’으로 보고 계약 위반이라고 판단했다〔하우징헤럴드·한국경제, 2025.12〕. 공사비를 둘러싼 힘겨루기에서 법원이 시공사가 아니라 사업을 맡긴 쪽의 손을 들어줬다.

이 판결은 홀로 선 사건이 아니다. 같은 방향의 흐름이 2026년 도시정비법 개정으로 이어지고 있다. 공사비 분쟁을 다루는 무게중심이 ‘터진 뒤 수습’에서 ‘계약 단계의 예방’으로 옮겨가고 있다.

2. 공사비는 왜 분쟁의 진원지가 됐나

배경에는 멈추지 않는 원가 상승이 있다. 한국건설기술연구원의 건설공사비지수는 2026년 4월 136.88로 1년 전보다 4.4% 올랐다〔대한경제, 2026.6〕. 자재값과 인건비가 계약 시점보다 뛰면 시공사는 증액을 요구하고, 조합은 분담금 부담에 반발한다. 고물가가 길어질수록 충돌은 예정된 수순이 된다.

숫자가 그 규모를 보여준다. 시공능력 상위 10개 건설사가 1년 남짓한 기간에 정비사업 계약금 인상을 정정 공시한 건수만 33건이었다〔한국일보, 2025.2〕. 서울 신반포3차와 둔촌주공에서 경기 안양 호계온천까지, 지역과 규모를 가리지 않았다.

인상 폭도 가파르다. 부산시민공원 촉진4구역에서는 시공사가 3.3㎡당 449만 원이던 공사비를 1,100만 원 넘게 올려달라고 요구했고, 범천1-1구역도 539만 원에서 926만 원으로 증액을 통보했다〔KNN, 2024.8〕. 평당 공사비가 두 배 가까이 뛰면 그 차액은 고스란히 조합원의 추가 분담금이 된다.

3. 있었지만 작동하지 않은 장치

갈등을 막을 장치가 없지는 않았다. 정부는 ‘공사비 검증’ 제도를 두었다. 조합원 5분의 1 이상이 요청하거나, 증액 비율이 일정 수준(사업시행계획인가 전 시공사 선정 시 10%, 인가 후 5%, 검증 후 추가 3%)을 넘으면 조합이 한국부동산원 같은 기관에 증액의 타당성을 따져 달라고 요청하는 절차다〔도시정비법 제29조의2〕. 경기장에 심판을 한 명 들인 셈이다.

문제는 이 심판이 옐로카드는 줘도 퇴장은 못 시킨다는 데 있었다. 검증 결과는 따라야 하는 기준이 아니라 참고 자료에 그쳤다. 검증 요청 의무를 지키지 않아도 처벌하거나 과태료를 물릴 규정이 없었다. 의무는 있는데 강제할 수단이 없었다.

계약서도 빈칸투성이였다. 많은 공사 계약이 “물가가 오르면 협의해 조정한다”는 수준에서 멈췄다. 물가를 어떤 기준으로 잴지, 설계가 바뀌면 무엇을 근거로 금액을 다시 매길지가 비어 있었다. 정부가 2024년 1월 표준공사계약서를 내놓아 검증 요청과 자료 공개를 담았지만 어디까지나 권장이었다〔머니투데이, 2025.1〕. 빈칸 많은 계약서를 두고 시공사와 조합은 협상으로 풀어야 했고, 그 협상이 순탄할 리 없었다.

4. 2026년 개정안, 무엇이 달라지나

2026년 국회는 이 빈칸을 메우는 작업에 들어갔다. 도시정비법 개정안은 국토교통위원회와 법제사법위원회를 통과해 본회의 처리를 앞두고 있다. 검증 기준선은 그대로 두되, 그 위에 강제력을 붙이고 분쟁을 계약 단계에서 차단하는 데 초점을 맞췄다.

첫째, 계약서에 변동의 규칙을 미리 적는다. 시공자와 도급계약을 맺을 때 공사기간·설계변경·물가변동에 따른 공사비 변동 기준, 변동 시 검증 방법과 근거 자료, 검증 결과에 따른 계약 변경 사항을 반드시 계약서에 담아야 한다. 다툴 일을 다투기 전에 규칙으로 정해 두라는 주문이다.

둘째, 증액의 근거를 문서로 요구한다. 그동안 시공사는 영업 비밀을 이유로 증액 내역 공개를 거부할 수 있었다. 개정안은 증액을 요청할 때 공사비 변동 사유서와 물량 산출이 담긴 세부 내역서를 내도록 하고, 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 과태료를 물린다. “그냥 올랐다”는 더 이상 통하지 않는다.

셋째, 검증 결과를 조합원 앞에 펼친다. 검증 결과는 반드시 총회에 공개해야 하고, 그 결과를 반영해 증액 계약을 맺으려면 총회 의결을 거쳐야 한다. 집행부가 결과를 묻어 둘 수 없다.

넷째, 제3자가 절차를 가동할 수 있다. 지금까지는 조합만 검증을 요청할 수 있어서, 집행부가 미온적이면 검증이 겉돌았다. 개정안은 시장·군수와 도시분쟁조정위원회도 직접 검증을 요청할 수 있게 했다. 국토교통부나 광역지자체는 공사비 분쟁조정단을 꾸려 현장에 보낼 수 있고, 도시분쟁조정위원회는 공사비 분쟁을 심사·조정할 수 있다. 분쟁이 사업을 멈출 위기로 번지기 전에 바깥에서 개입할 길이 열린다.

5. 계약서가 판단의 닻이 된다

서두의 사건으로 돌아가 보자. 대구의 한 상가아파트 재건축으로, 사업을 맡긴 쪽은 신탁회사였고 시공은 대형 건설사가 맡았다. 계약서에는 착공 전까지 소비자물가지수 상승률을 기준으로 공사비를 조정한다는 조항과 인상률이 정해져 있었다. 계약상 인상률은 8.42%였다. 그런데 건설사는 총 공사대금의 40%, 그중 물가 명목으로만 32%를 더 요구했고, 거절당하자 착공을 미뤘다〔하우징헤럴드, 2025.12〕.

법정에서 건설사는 소비자물가지수를 기준으로 삼은 조항 자체가 무효라고 주장했다. 법원은 받아들이지 않았다. 계약 당시 그 조항에 동의했다는 이유였다. 법원이 더 무겁게 본 대목은 약정을 크게 넘는 증액을 요구하며 정당한 사유 없이 착공을 미룬 점이다. 법원은 이를 계약 위반으로 보고 건설사에 133억 원의 배상 책임을 인정했다.

판결의 핵심은 계약서에 물가 기준이 분명히 적혀 있었다는 데 있다. 그 덕분에 법원은 건설사의 요구가 약속을 넘어섰는지 가릴 수 있었다. 계약서의 기준이 분쟁에서 판단의 닻이 됐다. 2026년 개정이 계약서에 변동 기준을 못 박게 하는 이유도 여기에 있다.

6. 공사가 깊어지면 칼자루가 넘어간다

다만 이번 개정이 모든 빈칸을 메우지는 못한다. 그 한계는 두 사건이 정반대로 흘러간 이유를 보면 드러난다. 대구 상가에서는 발주처가 이겼지만, 둔촌주공에서는 시공사가 공사를 멈추고 유치권을 행사하며 칼자루를 쥐었다. 같은 공사비 갈등인데 결과가 갈렸다. 차이는 공사가 어느 단계였느냐다.

유치권은 공사대금을 받을 때까지 현장을 붙잡아 두는 권리다. 시공사가 현장을 점유하고 있고, 그 공사로 생긴 공사대금 채권이 남아 있어야 성립한다〔민법 제320조〕. 대구 상가의 건설사는 착공조차 하지 않았다. 붙잡을 현장도, 받을 공사대금도 없었다. 버틸수록 착공 지연이 계약 위반이 됐다.

반대로 둔촌주공은 공정률이 52%에 이른 상태였다. 시공사는 큰돈을 들인 채 현장을 점유하고 있었고, 그 덕에 유치권이라는 강력한 카드를 쥘 수 있었다. 공사가 깊어질수록 시공사의 협상력은 커진다.

물론 유치권이 만능은 아니다. 공사가 멈추면 시공사도 지체보상금과 금융 비용을 떠안고, 실무에서는 대출 조건으로 유치권 포기각서를 미리 받아 두기도 한다. 둔촌주공 역시 시공사가 이겼다기보다, 양쪽 모두 큰 피해를 입은 끝에 서울시 중재로 봉합됐다.

개정안은 계약과 검증, 정보 공개에 초점을 맞춰 착공 전과 계약 단계의 분쟁에 힘을 쓴다. 시공사에게도 버티기 대신 증액 사유를 문서로 입증하고 검증을 밟을 길을 열어, 무리한 공사 중단의 유인을 줄이려 했다. 그러나 검증 결과에 불복해 공사를 멈추는 행동까지 막는 ‘공사 계속 의무’는 아직 법에 없다. 공사가 깊어진 뒤의 분쟁은 여전히 힘의 논리에 맡겨져 있다.

7. 리스크는 계약서로 당겨졌다

공사비 제도의 중심축이 사후 해결에서 사전 설계로 옮겨가고 있다. 리스크가 터지는 시점도 앞당겨졌다는 뜻이다. 과거에는 착공 뒤 증액 요구가 들어온 다음에 갈등이 터졌다. 이제는 시공사를 뽑고 계약서를 쓰는 순간이 분쟁의 향방을 좌우한다.

물가 변동에 대한 대비와 설계변경의 처리는 이제 계약서의 문장으로 관리해야 한다. 잘 쓴 계약서 한 장이 분쟁의 절반을 미리 끝내 둔다.

[후속 정보] (본회의 통과 시) 2026년 ○월, 도시정비법 개정안이 국회 본회의를 통과했다.
[후속 정보] (계류 중이면) 2026년 9월, 공사비 검증 의무를 지키지 않은 사업시행자에게 과태료를 물리는 도시정비법 개정안이 별도로 발의됐다.

참고자료

• 도시 및 주거환경정비법 제29조의2, 민법 제320조
• 하우징헤럴드·한국경제 (2025.12), 한국일보 (2025.2), 머니투데이 (2025.1), KNN (2024.8), 대한경제 (2026.6)