분양가에 원가를 담기 시작했다 — 2022년 분양가 상한제 개편
분양가에 원가를 담기 시작했다
2022년 분양가 상한제 개편
1. 새 정부의 첫 부동산 대책
6월 21일 새 정부의 첫 부동산 대책이 나왔다. 기대가 컸던 탓인지 파격적인 내용은 없었다. 다만 기존 제도의 한계를 고치려는 움직임은 분명히 보인다.
가장 먼저 관심을 끈 항목은 '상생임대인' 제도다. 2020년 8월 임대차법 시행 이후 계약갱신청구권을 쓴 전세 계약들이 올해 8월부터 차례로 만료된다. 2년 동안 묶여 있던 전셋값이 한꺼번에 오를 수 있다는 '전세 대란' 우려가 벌써 나온다. 정부는 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올리는 집주인에게, 양도소득세 비과세를 받는 데 필요한 2년 거주 요건을 면제해 주기로 했다.
건설업과 직접 맞닿은 항목은 따로 있다. 업계가 오래 기다려 온 분양가 상한제 개편이다. 폐지를 기대한 목소리도 많았지만, 정부는 폐지 대신 개편을 택했다. 시장 안에서 분양가 상한제가 하는 역할을 일정 부분 인정하면서, 현실의 원가를 반영하지 못하던 문제를 고치는 쪽이다.
2. 폐지 대신 개편: 두 가지 변화
정비사업 필수비용을 분양가에 반영한다
재개발·재건축 같은 정비사업에서는 땅을 확보하는 과정에서 피할 수 없는 비용이 생긴다. 조합원 이주비의 이자, 상가 세입자의 영업손실 보상비, 명도소송 비용 같은 항목이다. 그동안 이런 비용은 분양가에 반영되지 않았다. 앞으로는 적정 수준에서 분양가에 더할 수 있다.
자재비 상승분을 더 빨리 반영한다
분양가 상한제의 건축비 기준인 '기본형 건축비'는 자재값이 올라도 제때 따라가지 못했다. 정부는 수시 조정 대상 자재에 철근과 레미콘 외에 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 더했다. 조정 요건도 넓혔다. 단일 품목 가격이 15% 넘게 오를 때뿐 아니라, 건축비 비중이 큰 상위 두 품목의 상승률을 합쳐 15%를 넘을 때도 기본형 건축비를 조정할 수 있다.
3. 작은 변화, 바뀐 방향
기대보다 작다는 반응도 많다. 정부는 이번 개편으로 분양가가 1.5~4% 정도 오를 것으로 본다. 정비사업에 탄력이 붙을 만한 수준은 아니라는 지적이다.
그래도 의미는 있다. 분양가에 원가를 반영한다는 원칙을 정부가 공식화했기 때문이다. 원자재 가격이 급등한 지난 몇 달 동안 건설 현장에서는 공사 일정이 줄줄이 밀리고, 조합과 시공사, 원청과 하도급 사이의 갈등이 끊이지 않았다. 원가를 담을 그릇이 없는 제도 아래서는 오른 비용을 누가 질지를 두고 다툼이 반복될 수밖에 없다.
현장에서도 작은 변화가 보인다. 6월 23일 서울 한남2구역 재개발 조합은 시공비를 3.3㎡당 770만 원으로 잠정 책정했다. 현재 시세를 반영해 산출한 예정 공사비를 조합이 그대로 받아들였다. 2년 전 바로 옆 한남3구역의 시공사 선정 때보다 3.3㎡당 200만 원 가까이 높은 금액이다. 공사비가 더 오르기 전에 지금 수준을 반영해 계약을 빨리 매듭짓자는 분위기도 있다.
제도가 원가를 담기 시작하고, 현장은 오른 원가를 받아들이기 시작했다. 큰 변화는 아니지만, 예정된 공사가 멈추지 않고 이어지려면 이런 작은 조정이 계속 쌓여야 한다.
[후속 정보] 2022년 11월 한남2구역은 대우건설을 시공사로 선정했다. 2023년 1월 정부는 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역을 분양가 상한제 적용 지역에서 해제했다.
참고자료
- 국토교통부, 임대차 시장 안정 및 분양가 제도 운영 개선 방안 (2022.6.21)
